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昨天下午，今年上海12号土地出让公告中，仅有的两幅内环内地块——虹口区海南路10号南侧地块和闸北新客站北广场204街坊25丘地块，分别被昇亮投资有限公司与通乐房地产有限公司竞得。其中最为引人瞩目的是，虹口区占地仅约1.7万平方米的商办地块拍出了12亿元的高价，创出了今年虹口的土地单价的新高，而闸北的小幅商办用地也摆脱了前一幅地块乏人竞标的尴尬局面，以1.52亿元的总价成交。 虹口地块 71轮竞价楼板价超过万八 记者从虹口区政府有关部门获悉，海南路10号南侧地块为虹口区政府原所在地，现已划入四川北路商贸交通枢纽地区，其东起吴淞路，南至武进路，西近衡水路，是中心城区虹口区的核心地段，区位优势极为彰显。该地块规划用途为商业、办公，占地面积16426.6平方米，容积率为4.0，规划总建筑面积近6.6万平方米，由于地处轨道交通沿线地块，因此也是此次11号公告中起拍价最高的地块，达7.89亿元。 昨天下午，虹口区的竞标现场竞争异常激烈，由于起拍价近8亿元，每次加价幅度高达200万元，此前就有业内人士预测该地块至少拍到10亿元以上。果然，最终的竞标轮次竟达71个回合，最终，一家名为昇亮投资有限公司以志在必得的坚韧力压群雄，出手12亿元如愿以偿地摘牌拿地，比起拍价高出4.11亿元，增幅高达52%。按照摘牌价计算，则该地块楼板价达18263元/平方米，以商办楼而言，结合今年土地市场的行情，海南路10号南侧地块处于如此优越的地理位置，地价当不算太高。况且，有消息称，这家名不见经转的昇亮投资其实是大名鼎鼎的中信泰富旗下的一家子公司，因而其建造的商办楼将在四川北路新一轮商圈改造开发中起到地标性作用，其定位很可能是南京西路梅泰恒的翻版。 闸北地块 14回合 突破无竞争尴尬 与此同时，闸北(新客站)北广场新推出的第三幅商业地块“204街坊25丘地块”的现场竞买，则不如虹口地块那样惊心动魄——仅仅经过半个小时14轮的交手，就尘埃落定——上海通乐房地产有限公司以1.52亿元将占地面积仅为5114.4平方米的小型地块收入囊中，比起拍价1.37亿元只高出1500万元，增幅近11%。 该地块位于新客站北广场地区，其东临大统路，西至中祥大酒店，北至中兴路，南近太阳山路、交通路，规划为商业办公用地。由于地块紧邻站前广场，因此对容积率控制较严——不得大于2.0。按摘牌价计算，北广场该地块楼板价为14860元/平方米——与虹口海南路10号地块相比，楼板价低了3403元/平方米。而新地主通乐为一家注册在闸北本区的民营房地产企业，在闸北曾开发过闸北公园附近的住宅楼盘新理想家园。 记者手记 地价悬殊理所当然 记者注意到，开“暗标”的土地竞价新规仅适用于住宅用地竞拍，而这两幅商办用地在竞价环节仍沿用传统的现场竞价规则。不过，同在内环线内的虹口闸北两处地块，相距仅约4公里，又是在同一天拍卖，为何楼板价每平方米的落差达3403元，而相较各自开出的底价，溢价幅度更是相差甚巨——52%与11%，其中原因何在？ 记者认为，其主要原因有三。一是地段级差，虹口海南路地块地处四川北路商圈，其新一轮改造开发规划正在加紧推进。而闸北北广场虽然也为市区商业中心重点规划之一，但毕竟与四川北路商圈深厚的商、旅文化积淀无法相提并论，闸北北广场旧区改造规划于今年刚刚起步，任重而道远。作为北广场新推出的第三块地，周边环境、形象、和功能配套尚未有大的改观，因而在地段级差上，远逊于虹口海南路地块，这是一种先天不足。 二是参与竞价开发商的实力差异。虹口该地块在竞标前就吸引了众多的大牌开发商，开标时竟然交手71回合，最终才被有深厚背景的公司摘牌。闸北此前两幅相邻地块被中海地产在无人竞争的情况下拿下，而此番“204街坊25丘”虽然突破了上回的零竞争状态，不过也仅四、五家中小开发商参与竞标，只打了14个回合就分出了高下。 三是“肥肉”与“鸡肋”的差别。虽然这两幅地都为商办楼，但虹口该地块容积率可做到4.0，这就给拿地的开发商有个比较充分可施展的最低规模。而闸北地块，容积率只能作到2.0，意味着最终的项目建筑最大面积仅为1万平方米左右，对于商业房地产而言，这样规模的单体建筑极难持续有效经营——规模效应难以发挥是竞拍地价难以飙升最重要原因。 | |
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